Konut almak, hem yaşam kalitesini hem de uzun vadeli varlık birikimini etkileyen en kritik kararlardan biri. Ancak doğru adımları bilmezseniz, küçük bir ayrıntı bile yıllarca sorun yaratabilir. Bu rehberde; evi görmeye gitmeden önce yapılacak hazırlıkları, 30 dakikalık yerinde kontrol listesini ve basit bir bütçe formülünü bulacaksınız.
1) Gitmeden Önce: 10 Dakikalık Ön Hazırlık
- Konum & ulaşım: Harita uygulamasında işe/okula yoğun saat rotasını ve süreyi kontrol edin.
- Çevresel gürültü ve risk: Yakın havaalanı, ana yol, sanayi, dere yatağı, yüksek eğimli yamaç olup olmadığına bakın.
- Piyasa karşılaştırması: Aynı mahallede benzer m² ve oda tipinde en az 5 ilan fiyatını not edin.
- Aidat & yönetim: Apartman ismiyle arama yapıp aidat seviyelerini, şikâyetleri okuyun.
- Tapu tipi & iskan: “Kat mülkiyeti” + “iskan” var mı? (İlandan ya da satıcıdan teyit).
- Kredi uygunluğu: Banka eksperlerinin o bölgede uyguladığı ortalama m² değerini sorun (emlakçı/banka).
2) Evde 30 Dakikalık Kontrol Listesi
A) Giriş–Islak Hacimler (5 dk)
- Tüm muslukları açıp kapatın; su basıncı ve sifon dolum süresini kontrol edin.
- Banyo–mutfak dolap altlarında nem/şişme var mı?
- Fayans derzlerinde küf ya da boyada kabarma olup olmadığını ışıkla tarayın.
B) Salon–Odalar (10 dk)
- Düzgünlük testi: Telefonun seviyesini kullanarak zemin–duvar eğimini kontrol edin.
- Güneş yönü: Öğlen sonrası (14:00–16:00) güneş alımı, kış aylarında ısıtma giderini etkiler.
- Pencere–izolasyon: Pencereyi kapatıp dış gürültüyü dinleyin; çift cam contaları yıpranmış mı?
- Elektrik – prizler: Rastgele 2–3 prizde şarj adaptörü deneyin; gevşeklik/ıslık sesi var mı?
- Rutubet izi: Köşe–tavan birleşimlerinde lekeler, eski su izleri.
C) Mutfak–Tesisat (8 dk)
- Sayaç seri numaralarını (su/elektrik/doğalgaz) notlayın; borç/söküm var mı sorulacak.
- Kombi markası ve bakım tarihi; peteklerde hava var mı (eşit ısınıyor mu)?
- Mutfak tezgâhında kaplama atması, dolap menteşesi boşluğu.
- Zemin altında şap sesleri (boşluk) var mı; yürürken “havalı” hissediliyorsa not edin.
D) Bina–Ortak Alan (7 dk)
- Asansör sertifikası ve periyodik bakım etiketi güncel mi?
- Yangın merdiveni/kapısı, acil aydınlatmalar çalışıyor mu?
- Yalıtım & dış cephe: Boya çatlakları, mantolama kesintileri, terasa su tahliyesi.
- Otopark & depo: Gerçekten kullanımda mı, tapuda/kat planında karşılığı var mı?
İpucu: Çevrede 10 dakika yürüyüş yapın; market–eczane–durak mesafelerini adımlayın. Akşam saatlerinde ikinci bir ziyaret planlayın.
3) Basit Bütçe Formülü (Aylık Ödeme Sınırı)
Aylık barınma gideriniz (kredi taksiti + aidat + ortalama fatura) net gelirinizin %35’ini aşmasın.
Formül:
Maksimum Taksit ≈ Net Gelir × 0.35 − (Aidat + Ortalama Fatura)
Örnek: Net gelir 60.000 TL, aidat 1.000 TL, faturalar 3.000 TL ise:
Maksimum taksit ≈ 60.000 × 0.35 − 4.000 = 17.000 TL.
Bu sınırın üstü, faiz/artış dönemlerinde risk yaratır.
4) Tapu ve Hukuki Kontroller (Mutlaka)
- Tapu örneği: Hisse/şerh/ipotek var mı? Açıklamalar kısmını okuyun.
- Kat mülkiyeti / iskan: Kat irtifakı → kat mülkiyetine geçiş yapılmış mı?
- Proje–mimari plan: Bağımsız bölüm no, m², balkon kapatma gibi plan dışı eklentiler var mı?
- Borç yazıları: Apartman/daire aidat borcu yoktur; belediye emlak vergisi borcu yoktur.
5) Fiyat Pazarlığı için 4 Kanıt
- m² Net–Brüt farkı (net/kullanılabilir alan küçükse).
- Güneş yönü ve kat durumu (kuzey–ara kat, gürültü).
- Bakım–yenileme maliyeti (teklifleri toplayıp yazılı sunun).
- Karşılaştırmalı piyasa analizi (5–7 benzer ilan fiyatı tablosu).
6) Sık Yapılan 5 Hata
- Sadece görsel/ dekorasyona aldanmak, tesisatı es geçmek.
- Aidatı pazarlık dışında bırakmak. (Yüksek aidat = daha düşük kira/yeniden satış hızı)
- Tapuda bağımsız bölüm no ile dairenin fiili dairesini eşleştirmemek.
- Sadece gündüz gidip akşam gürültüsünü test etmemek.
- Ekspertiz raporu ve DASK/poliçe transfer koşullarını sormamak.
7) Kontrol Sonrası Mini Karar Matrisi
- A: Teknik + hukuki temiz, fiyat uygun → Hızla teklif.
- B: Küçük bakım masrafı var, fiyat pazarlığa açık → Pazarlık + şartlı teklif.
- C: Hukuki belirsizlik / ciddi yalıtım sorunu → Uzak durun (masrafı ölçmek zor).
Doğru konut; konum, teknik durum, belge ve bütçe dengesinin birlikte sağlandığı evdir. Bu 30 dakikalık kontrol ile riskleri erkenden görür, pazarlıkta güçlü kalırsınız.
