Warum ein Grundstück?
Niedrige Einstiegskosten: Im Vergleich zu Wohnbebauung starten Sie in derselben Lage mit geringerem Budget.
Knappes Angebot: Erschlossene, baureife Parzellen sind begrenzt; dadurch ist das langfristige Wertsteigerungspotenzial hoch.
Flexibilität: Halten, ein Projekt entwickeln oder eine Partnerschaft eingehen – alles möglich.
Grundstücksarten
Baureifes Grundstück (im Bebauungsplan): Wohn- und/oder Gewerbebau zulässig.
Ackerland (außerhalb des Bebauungsplans): Vorrang landwirtschaftlicher Nutzung; Bebauung stark eingeschränkt.
Dorfgebiet: Innerhalb von Dorflagen kann es Bauzulassungen mit begrenzten Quadratmetern geben.
Industrie/Logistik: Flächen in/nahe Industriegebieten, vorgesehen für Lager-/Logistiknutzung.
Faustregel: Für planbare Wertsteigerung in kurzer/mittlerer Frist bevorzugen Sie Grundstücke mit klarem Baurechtsstatus; für langfristigere, spekulativere Chancen kommt Ackerland außerhalb des Bebauungsplans in Betracht.
Wie liest man den Bebauungsplan (İmar Durumu)?
Nutzung/Funktion: Wohnen, Gewerbe, Wohnen+Gewerbe, Industrie usw.
TAKS: Wird verwendet, um anzugeben, welcher Anteil der vorhandenen Grundstücksfläche von der Gebäudegrundfläche eingenommen (überbaut) wird.
Beispiel: 500 m² Grundstück, TAKS: 0.20 → 500 × 0.20 = 100 m²
KAKS: Verhältnis der zulässigen Bruttogeschossfläche zur Grundstücksfläche.
Beispiel: 500 m² Grundstück, KAKS: 0.40 → 500 x 0.40 = 200 m².
Gabari: Zulässige maximale Gebäudehöhe (z. B. 7,50 m = 2 Geschosse).
Besondere Hinweise: Abstandsflächen, Vor-/Seitenabstände, Stellplatzverpflichtung, Höhenbezug (Kot) u. Ä.
Tipp: Ein katastrales Flurstück ist nicht automatisch baureif. Lassen Sie sich den Bebauungsstatus unbedingt schriftlich von der Gemeinde bestätigen.
Grundbuch- und Rechtsprüfung
Art: Baugrundstück/Ackerland/Weinberg/Garten.
Miteigentum: Bei anteiligem Erwerb sind die tatsächliche Nutzung sowie ein künftiger Teilungs-/Parzellierungs- bzw. Wohnungseigentumsplan entscheidend.
Lasten und Vermerke: Bestehen Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch, Wegerechte, Enteignungsvorbehalte?
Historie Abtretung–Vereinigung–Teilung (Terk–Tevhid–İfraz): Können sich Grenzverläufe ändern? Entsteht künftig eine Abtretungspflicht an Straße/Grünfläche?
Abgleich Kataster ↔ Bebauungsplan: Katasterstraße und Planstraße dürfen nicht kollidieren.
Lage und Infrastruktur ( 60 % des Wertes)
Verkehrsanbindung: Anschluss an Hauptachsen/höherklassige Straßen, ÖPNV, Brücken-/Tunneleffekte.
Infrastruktur: Wasser, Kanalisation, Strom, Erdgas sowie ausgebaute Planstraße.
Mikrolage: Nähe zu Schule/Krankenhaus/Gewerbeachsen; Lärm, Geländeneigung, Bodenklasse.
Preisfindung: mit „Vergleichsmatrix“
- Objekte gleicher Nutzung, ähnlicher KAKS/Höhe und ähnlicher Größenordnung (z. B. 500–1.000 m²) auflisten.
- Prozentuale Zu-/Abschläge für Straße, Ecklage, Fassadenbreite, Topografie berücksichtigen.
- m²-Preisspanne ableiten; Verhandlungsziel (± 5–10 %) festlegen.
Hinweis: Große Parzellen wirken im m²-Preis günstiger; Teilungskosten und Vermarktungsdauer sind jedoch höher.
Risiken – und wie man sie reduziert
Risiko Planänderung: Nutzung kann sich langfristig ändern → Planhinweise und übergeordnete Pläne bei der Gemeinde prüfen.
Risiko Miteigentum: Konflikte unter Teilhabern → Kauf-/Vorkaufs-/Nutzungsvereinbarung (Verkaufsversprechen + Nutzungsprotokoll) schließen.
Geologisches/Bodenrisiko: Hochwasser/Erdrutsch → Warnhinweise prüfen, geologisches Gutachten anfordern.
Risiko Umlegung (Art. 18): Parzellenform und -größe können sich ändern → Gemeinde nach Zeitplan der Anwendung fragen.
Beispielrechnung 500 m² (Wohngebiet)
Grundstück: 500 m², TAKS: 0,20, KAKS: 0,40, Gabari: 7,50 m (2 Geschosse)
TAKS: 500 × 0,20 = 100 m² (Planhinweise, Stellplatznachweis u. Ä. sind schriftlich und offiziell bestätigt bei der zuständigen Gemeindestelle anzufordern.)
KAKS (gesamt): 500 × 0,40 = 200 m²
Investitionsentscheidung: Liegt der m²-Verkaufspreis (Emsal) für Wohnfläche bei 45.000 ₺, ergibt sich ein theoretischer Brutto-Projekterlös ≈ 200 × 45.000 = 9.000.000 ₺ (ohne Kosten, Beteiligungen und Verkaufstempo).
10 Fragen vor dem Kauf
- Habe ich den schriftlichen Bebauungsstatus inkl. Planhinweisen gesehen?
- Erfordert das Flurstück eine Abtretung an Straße/Grünfläche/öffentliche Nutzung?
- Gibt es Miteigentum? Wenn ja: Nutzungsprotokoll vorhanden?
- Bestehen Vermerke: Sperre/Pfand/Nießbrauch?
- Sind Straße, Wasser, Kanalisation, Strom bereit?
- Wie ist die Boden-/Geologie, Hochwasser-/Erdrutschlage?
- Wie lautet die m²-Vergleichsspanne in der Umgebung?
- Ist eine Umlegung (Art. 18) geplant? Welcher Zeitplan?
- Wie hoch sind Steuern/Gebühren/Provisionen gesamt?
- Ist meine Exit-Strategie (halten, teilen, Partnerschaft, Projekt) klar?
Häufig gestellte Fragen
- Kann ein Ackerlandgrundstück mit der Zeit zu Bauland werden?
Kann vorkommen; Zeitrahmen und Wahrscheinlichkeit sind jedoch unklar. Prüfen Sie nur Lagen entlang geplanter Entwicklungsachsen mit absehbaren öffentlichen Investitionen – und kalkulieren Sie einen Risikozuschlag ein.
- Sollte man ein Miteigentumsgrundstück kaufen?
Ja, möglich; allerdings sind eine Nutzungsvereinbarung, die spätere Teilungsmöglichkeit (Parzellierung) und die Zustimmung aller Miteigentümer zum Verkauf erforderlich. Andernfalls steigen Liquiditäts- und Projektrisiken.
- Warum sind Eckgrundstücke wertvoller?
Sie bieten mehr Straßenfront, ermöglichen eine bessere Grundrissplanung und erhöhen die gewerbliche Sichtbarkeit; in den meisten Lagen ergibt sich ein Preisaufschlag von etwa 5–15 %.
