Neden Arsa?
- Düşük giriş maliyeti: Konuta göre aynı bölgede daha uygun bütçeyle başlanır.
- Arz kıtlığı: İmarlı, altyapısı hazır parseller sınırlı olduğu için uzun vadede değerlenme potansiyeli yüksektir.
- Esneklik: İster bekletin, ister proje geliştirin, ister ortaklık kurun.
Arsa türleri
- İmarlı arsa: Konut/işyeri yapılmasına izin verir.
- Tarla (imar dışı): Tarımsal kullanım öncelikli; yapılaşma kısıtlıdır.
- Köy yerleşik alanı: Köy içlerinde sınırlı metrekarelerde yapı izni olabilir.
- Sanayi/lojistik: Organize sanayi çevresi, depo–lojistik için ayrılmış sahalar.
Hızlı kural: Kısa–orta vadede planlı değer artışı istiyorsanız “imar durumu net” arsaları; uzun vadeli, daha spekülatif artış bekliyorsanız “imar dışı” tarlaları düşünün.
İmar durumu nasıl okunur?
- Fonksiyon: Konut, ticaret, konut+ticaret, sanayi vb.
- TAKS: Taban alanı kat sayısı. Yapı tabanının mevcut arsa alanının ne kadarlık bölümünü kapladığını ifade etmek üzere kullanılır. Örn: 500 m² arsa, 0.20 TAKS → 500 x 0.20 = 100 m² taban inşaat alanı.
- KAKS: Kat Alanı Katsayısı, bir arsa üzerinde toplamda kaç metrekare inşaat yapılabileceğini gösteren orandır.
Örn: 500 m² arsa, 0.40 KAKS → 500 x 0.40 = 200 m² toplam inşaat alanı. - Gabari: Maksimum yükseklik (örn. 7.50 m = 2 kat).
- Özel notlar: Çekme mesafeleri, ön/yan bahçe, otopark yükümlülüğü, kot alma gibi detaylar.
Önemli: İmar Durumu Belgesi
İşlem yapmadan önce ilgili belediyeden imar durumu durumu ile ilgili yazılı ve onaylı imar durumu belgesini mutlaka alınız.
Tapu ve hukuki kontroller
- Cins: Arsa/tarla/bağ/bahçe
- Hisse durumu: Hisseli alımda fiilî kullanım ve ilerideki ifraz/kat mülkiyeti planı çok kritik.
- Şerh ve beyanlar: İpotek, haciz, intifa, geçit hakkı, kamulaştırma şerhi var mı?
- Terk–tevhid–ifraz geçmişi: Parsel sınırı oynar mı, ileride yola/yeşil alana terk yükümlülüğü doğar mı?
- Kadastro–imar uyuşmazlığı: Kadastro yolu ile imar yolunun çakışmaması gerekir.
Konum ve altyapı (değerin %60’ı)
- Ulaşım: Ana arter/bir üst kademe yol bağlantısı, toplu taşıma, köprü–tünel etkisi.
- Altyapı: Su, kanalizasyon, elektrik, doğalgaz ve imar uygulaması tamamlanmış yol.
- Mikro çevre: Okul–hastane–ticaret aksı; gürültü, eğim, zemin sınıfı.
- Planlama ufku: Bölge planlarında yeni üniversite, hastane, okul, konut projeleri, ulaşım, OSB ya da turizm yatırımı var mı?
Fiyatlama: “emsal matrisi” ile yaklaşım
- Aynı fonksiyonda, benzer KAKS/gabari ve aynı ölçek (500–1000 m² gibi) taşınmazları listeleyin.
- Yol, köşe parsel, cephe genişliği, topoğrafya için % ayarlamalar yapın.
- m² fiyat aralığı çıkarın; pazarlık hedefinizi (%5–10) belirleyin.
Not: Büyük parseller m²’de daha ucuz görünür; fakat ifraz masrafları ve satılabilirlik süresi daha uzundur.
Riskler ve nasıl azaltılır?
- Plan değişikliği riski: Uzun vadede fonksiyon değişebilir → belediyeden plan notları ve üst ölçekli planları kontrol edin.
- Hisseli alım riski: Paydaş anlaşmazlığı → satış vaadi + kullanım protokolü yapın.
- Jeolojik/zemin riski: Taşkın–heyelan → şartlı alan uyarılarını inceleyin, jeolojik etüt isteyin.
- İmar uygulaması (18. madde) riski: Parselinizin ileride şekli ve m²’si değişebilir → belediyeden uygulama takvimi sorun.
500 m² örnek hesap (Konut alanı)
- Arsa: 500 m², TAKS: 0.20, KAKS: 0.40, Gabari: 7.50 m (2 kat)
- Taban inşaat alanı: 500 x 0.20 = 100 m2 (ilgili belediye biriminden plan notları, otopark gibi gerekli bilgiler yazılı ve onaylı bir biçimde istenmelidir)
- Toplam inşaat alanı: 500 × 0.40 = 200 m²
- Yatırım kararı: Emsal konut m² satış değeri 45.000 ₺ ise teorik brüt proje geliri ≈ 200 × 45.000 = 9.000.000 ₺ (maliyet, paylaşımlar, satış hızı hariç).
Satın alma öncesi “10 soru”
- Yazılı imar durumu ve plan notlarını gördüm mü?
- Parsel yola, yeşil alana, kamu hizmetine terk gerektiriyor mu?
- Hisse var mı? Varsa kullanım protokolü hazır mı?
- Tapuda şerh/rehin/haciz bulunuyor mu?
- Yol, su, kanalizasyon, elektrik hazır mı?
- Zemin–jeoloji raporları ve taşkın/heyelan durumu ne?
- Bölgede emsal m² aralığı nedir?
- 18. madde uygulaması planlanıyor mu? Takvim ne?
- Vergi–harç–komisyon toplam giderim ne kadar?
- Çıkış stratejim (beklet, böl, ortaklık, proje) net mi?
Sık Sorulan Sorular
- Tarla alıp zamanla imara girer mi?
Girebilir; ama takvim ve ihtimal belirsizdir. Yalnızca “planlı gelişim aksında ve kamu yatırımı ufku olan” bölgelerde düşünün, risk primi ekleyin.
- Hisseli arsa alınır mı?
Alınır; fakat kullanım protokolü, ileride ifraz imkânı ve tüm paydaşların satışa rızası gerekecektir. Aksi halde likidite ve proje riski yükselir.
- Köşe parsel niye değerli?
Daha fazla cephe, daha iyi plan yerleşimi ve ticari görünürlük sağlar; çoğu bölgede %5–15 primlidir.
