Eine Wohnung kaufen – der Leitfaden für sichere Entscheidungen
Der Kauf einer Wohnung ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die sowohl die Lebensqualität als auch den langfristigen Vermögensaufbau beeinflussen. Doch ohne die richtigen Schritte kann selbst ein kleines Detail über Jahre hinweg Probleme bereiten. In diesem Leitfaden finden Sie die wichtigsten Vorbereitungen vor der Besichtigung, eine 30-Minuten-Checkliste vor Ort sowie eine einfache Budgetformel.
1) Vor dem Termin: 10 Minuten Vorbereitung
Lage und Erreichbarkeit:
Überprüfen Sie mit einer Karten-App die Fahrzeit zur Arbeit oder Schule während der Stoßzeiten.
Umgebungsgeräusche und Risiken:
Achten Sie auf die Nähe zu Flughäfen, Hauptstraßen, Industriegebieten, Bachläufen oder steilen Hängen.
Marktvergleich:
Notieren Sie die Preise von mindestens fünf ähnlichen Objekten (gleiche Lage, Größe, Zimmeranzahl).
Hausgeld und Verwaltung:
Suchen Sie online nach dem Namen der Wohnanlage, um Hausgeldhöhe und eventuelle Beschwerden zu prüfen.
Grundbuch und Baugenehmigung:
Vergewissern Sie sich, dass das Objekt über Wohnungseigentum („Kat Mülkiyeti“) und eine Nutzungsgenehmigung („İskan“) verfügt.
Kreditwürdigkeit:
Erkundigen Sie sich bei Maklern oder Banken nach dem durchschnittlichen Quadratmeterwert, den Gutachter in dieser Gegend ansetzen.
2) Die 30-Minuten-Checkliste vor Ort
A) Eingang und Nassräume (5 Minuten)
– Öffnen und schließen Sie alle Wasserhähne, prüfen Sie Wasserdruck und Spülkastennachlauf.
– Kontrollieren Sie unter Spüle und Waschbecken auf Feuchtigkeit oder aufgequollenes Holz.
– Suchen Sie mit einer Taschenlampe nach Schimmel oder Farbablösungen an Fugen und Wänden.
B) Wohnzimmer und Schlafzimmer (10 Minuten)
– Prüfen Sie die Ebenheit von Boden und Wänden mit der Wasserwaage oder einer Handy-App.
– Achten Sie auf die Sonneneinstrahlung zwischen 14:00 und 16:00 Uhr – das beeinflusst Heizkosten.
– Schließen Sie Fenster und hören Sie auf Außengeräusche; kontrollieren Sie Dichtungen und Doppelscheiben.
– Testen Sie mehrere Steckdosen mit einem Ladegerät auf festen Sitz und mögliche Pfeifgeräusche.
– Untersuchen Sie Ecken und Decken auf Feuchtigkeits- oder Wasserflecken.
C) Küche und Haustechnik (8 Minuten)
– Notieren Sie die Zählernummern (Wasser, Strom, Gas) und fragen Sie nach offenen Forderungen.
– Prüfen Sie Marke und Wartungsdatum der Heiztherme; heizen alle Heizkörper gleichmäßig?
– Kontrollieren Sie Arbeitsplatte, Schranktüren und Scharniere auf Schäden.
– Achten Sie auf Hohlgeräusche im Boden – das kann auf unsaubere Estricharbeiten hindeuten.
D) Gebäude und Gemeinschaftsbereiche (7 Minuten)
– Ist das Wartungssiegel im Aufzug aktuell?
– Funktionieren Notbeleuchtung und Brandschutztüren?
– Prüfen Sie Fassade und Dämmung auf Risse oder fehlende Isolierung.
– Gibt es den ausgewiesenen Stellplatz oder Kellerraum tatsächlich laut Grundbuch?
Tipp: Machen Sie einen zehnminütigen Spaziergang durch die Umgebung – Entfernungen zu Supermarkt, Apotheke und Haltestellen geben Aufschluss über den Alltag. Planen Sie auch einen Besuch am Abend, um Lärmpegel und Lichtverhältnisse zu erleben.
3) Einfache Budgetformel (monatliche Obergrenze)
Die monatlichen Wohnkosten (Kreditrate + Hausgeld + Nebenkosten) sollten 35 % des Nettogehalts nicht überschreiten.
Formel:
Maximale Rate = Nettoeinkommen × 0,35 − (Hausgeld + Nebenkosten)
Beispiel:
Nettoeinkommen 60.000 TL, Hausgeld 1.000 TL, Nebenkosten 3.000 TL
→ Maximale Rate ≈ 60.000 × 0,35 − 4.000 = 17.000 TL
Alles darüber erhöht das Risiko bei Zins- oder Kostensteigerungen.
4) Grundbuch und rechtliche Prüfung (unverzichtbar)
– Grundbuchauszug prüfen: Gibt es Miteigentum, Belastungen oder Hypotheken?
– Ist das Wohnungseigentum (Kat Mülkiyeti) eingetragen und die Nutzungsgenehmigung vorhanden?
– Stimmen Wohnungsnummer und Fläche mit den Bauplänen überein?
– Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass keine Hausgeld- oder Grundsteuer-rückstände bestehen.
5) Vier Argumente für Preisverhandlungen
– Unterschied zwischen Brutto- und Nettofläche (kleine nutzbare Fläche = Argument).
– Sonnenausrichtung und Etagenlage (Nordseite, Mittelgeschoss, Lärm).
– Kosten für notwendige Renovierungen (mit Kostenvoranschlag belegen).
– Vergleichstabelle mit fünf bis sieben ähnlichen Angeboten in derselben Gegend.
6) Fünf häufige Fehler
– Sich nur von Einrichtung oder Dekoration blenden lassen, Technik übersehen.
– Hohe Hausgelder nicht in die Kalkulation einbeziehen.
– Grundbuch-Nummer nicht mit der tatsächlichen Wohnung abgleichen.
– Nur tagsüber besichtigen und abends den Lärm nicht prüfen.
– Gutachten, DASK-Versicherung oder Police-Übertrag nicht anfordern.
7) Entscheidungsmatrix nach der Kontrolle
A: Technisch und rechtlich einwandfrei, Preis angemessen → Sofort Angebot abgeben.
B: Kleine Mängel, aber verhandelbar → Preisnachlass verhandeln, bedingtes Angebot.
C: Rechtliche Unsicherheit oder gravierende Mängel → Abstand nehmen (Kosten schwer kalkulierbar).
Die richtige Immobilie vereint Lage, baulichen Zustand, rechtliche Klarheit und finanzielle Tragbarkeit. Mit dieser 30-Minuten-Prüfung erkennen Sie Risiken frühzeitig und gehen gut vorbereitet in die Verhandlung.
